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韓国の不動産市場が衰退!景気に及ぼす悪影響


韓国の不動産が、おかしなことになってるみたいです。公示価格が大幅に引き上げられてしまって、不動産税や財産税が増えるので、逆に不動産価格が下がってしまうことになるそうです!ソウルでは不動産価格の暴落も始まってて、空き家も増え続けてるとか。どうしてこうなってしまったんでしょうか?

不動産市場も最後であるソウル・江南(カンナム)の住宅価格まで下がっている。注目されるのは住宅価格が抑制されて“フラッシュクラッシュ”が懸念されるほど急落している点だ。フラッシュクラッシュとは住宅価格のような価格変数が短期間に下落する現象をいう。江南核心地域のマンション価格は30坪台基準で昨年9月の最高値から3億~5億ウォン下がった。

韓国で、空き家が公式的には150万戸、実質的には200万戸を超えたと調査された。さらに江南地域でも空き家が増えている。

投機とバブルにさらされた住宅価格は抑制しなければならないが、ひとまず住宅価格が上がれば景気に及ぼす悪影響、すなわち逆資産効果などを考慮して“ソフトランディング”させなければならない。ケース・シラー住宅価格指数で知られる米イェール大学のロバート・シラー教授が“住宅価格対策は景気と国民生活などに及ぼす影響が大きいだけに先制性が命”と話したのもこのためだ。

一戸建て住宅に続き共同住宅に対する公示価格が大幅に引き上げ調整された。家計負債が危険水位を超えた状況で、公示価格の上方修正により総合不動産税、財産税など保有税が上がる場合、不動産価格がさらに下がると予想される。これでは韓国経済が不動産税と負債発の複合不況に陥るのではないかとの懸念が急浮上している。

不動産税と負債発の複合不況とは米シカゴ大学のアービング・フィッシャー教授が主張した“負債デフレ”からさらに踏み込み、高い不動産税と負債負担で国民が使える可処分所得が減り景気低迷が長期化する現象をいう。特定国がこの局面に陥ればアベノミクスのような特段の措置があってこそ抜け出すことができる。

公示価格の上方修正以降に急浮上している不動産税と負債発の複合不況の懸念が可視化するのかを調べるために家計負債状況から点検してみよう。韓国の家計負債は2種類の明確な特徴を持っている。絶対規模が危険水準である1500兆ウォンを超えて久しく、所得比の家計負債が中下位層であるほど高いという点だ。

2種類の特徴を考慮せず家計負債を減らすために金利を上げていてはむしろ金利引き上げと家計負債間の悪循環局面に陥り、政策失敗費用が大きくなる。昨年11月末の金利引き上げ以降に家計負債が増えている中で中下位層が高まる利子負担に耐えるため貸付金利が高い金融会社と私債市場に追いやられているのが端的な例だ。

ソウルのマンション居住者が“税金”を浴びる状況が近づいている。韓国政府が公示価格の大幅に引き上げる予定だ。国土交通部が先日発表した公示価格案によると、今年のソウルマンション公示価格は平均14.2%上がる。昨年(10.2%)に続いて2年連続の2けた引き上げだ。2年間の上昇幅は25.8%にのぼる。財産税もそれだけ多く出すしかない。今年の公示価格が9億ウォン(約9000万円)以上になれば、総合不動産税の負担も生じる。このようなケースはソウルで約7万世帯にのぼる。財産と連動する地域加入者の国民健康保険料も上がる。100万ウォン以上も負担が増える世帯が少なくないという分析だ。

国民年金・基礎年金のほかに収入がないリタイア層には大きな負担となる。国民年金の平均受給額は月40万ウォンにもならず“小遣い年金”と呼ばれる現実ではなおさらだ。
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